Александър Романенко, президент на Международната федерация за недвижими имоти ФИАБЦИ в периода 2011-2012 г. и управляващ партньор в компанията Fine & Country и президент на „Адвекс“, пред „Преса“
– Александър Юриевич, преди да подхванем недвижимите имоти, бих те ли споделили какво се случва в руското общество след началото на конфликта с Украйна? Има много манипулации и дезинформация по традиционните информационни канали.
– Не е лесно да се отговори. Мога да кажа своята гледна точка, която е субективна и различна от мнението на 80% от руснаците. Въпреки че има обективни причини за случващото се, не виждам бъдеще, ако не бъде направен компромис и не възстановим добрите си отношения със Запада. Всичко се върти около силната национална идея, която се подкрепя от голяма част от населението на Русия. Украйна е пример за това как САЩ решиха да увеличат влиянието си зад граница. През 90-те години Русия загуби Киев, въпреки че подкрепяше някои лидери като Янукович. Затова и в украинското общество настъпиха промени – в традициите, религията. За съжаление там бе пренаписана историята. И младото население на Украйна между 20 и 35 г. сега има абсолютно различно мнение за случващото се. Те си мислят, че Москва е основна причина за политическите и икономическите им проблеми. Преди пет години, ако бяхте попитали в Русия за украинците, щяхте да чуете: „Те са наши братя. Обичаме ги. Нямаме проблеми.“ Сега ситуацията е тотално различна, защото в последната година пропагандата е невероятна и тя е насочена срещу новото украинско правителство и парламента. Като цяло напрежението между Русия и Украйна остава много високо.
– Имате ли все още приятели в Украйна?
– Разбира се. Винаги се опитвам да „вляза в обувките им“ и да видя ситуацията от тяхната камбанария. Днес по-голяма част от руското общество подкрепя силно политиката на г-н Путин. И ако Западът си мисли, че хората ще излязат на улицата и ще сменят правителството, това е абсолютно невъзможно в близко бъдеще. Руснакът е готов да страда икономически, но да подкрепи и защити своите сънародници в Украйна. В това има смисъл и затова всичко е толкова сложно. Ако украинската политика беше по-гъвкава и бе направила копромиси – с признаването на руския език например – със сигурност можеше да се избегне всичко това. В крайна сметка двете страни ще са големите губещи. И ако петролът се задържи около 60 долара за барел, брутният вътрешен продукт през 2015 г. се очаква да намалее с 3%, при положение че растеше с 4-6% в предишните години.
– Как се отразява всичко това, което споделихте, на имотния пазар?
– Отслабването на рублата, от една страна, накара хората да инвестират повече в реални активи като имотите. Но в същото време покупателната способност на руснака намалява. Той дава повече пари за храна, за дрехи, за гориво и муостават по-малко средства за
недвижима собственост. В моята компания през 2014 г. отчетохме два пъти по-малко сделки спрямо предходната година. Ситуацията ще се отрази и на строителството. В края на 90-те години по време на тогавашната икономическа криза в Санкт Петербург годишно се изграждаха жилищни сгради с обща площ 800 000 кв. м. През 2008-2009 г. строяхме по 2 млн. кв. метра годишно. А само през 2014 г. беше започнато строителството на 5,5 млн. кв. метра. Това означава, че цените вероятно ще паднат през т.г., част от проектите ще бъдат замразени, а предприемачите ще трябва да предложат различни бонуси на клиентите. В Москва и Санкт Петербург положението не е толкова лошо, защото там продължават да идват много хора от цялата страна. Но в другите градове се задават много тежки времена.
– Продължават ли руснаците да мислят за втори дом в чужбина, включително в България?
– Добър въпрос. Обезценката на рублата прави покупката на имот в чужбина трудна. И при положение че покупателната способност намалява, малцина могат да си го позволят. Руснаците вече рядко излизат в чужбина за ваканция, а отиват в Сочи например. Изключението е може би Египет заради достъпните цени на туристическите пакети. Разбира се, някои ще отидат в жилищата си в България, купени в последните години, други ще посетят Турция, но повечето ще си останат в Русия. Затова прогнозираме намаляване на интереса като цяло в чужбина. За средната класа, която купува в България, следващите няколко години ще бъдат трудни. Ще има и нови купувачи, разбира се, но с по-големи финансови възможности. Те ще се насочат към Лондон, Швейцария, Маями, Сардиния – най-популярните места.
– Преди пет години прогнозирахте с изключителна точност, че България ще се превърне дългосрочно в най-предпочитаната дестинация за руснаците при покупка на втори дом в чужбина. България, Черна гора и Испания тогава формираха 75% от сделките в чужбина. Каква е ситуацията в момента?
– Сега първата тройка изглежда така – България, Испания, Турция. Но скоро е на път да изгрее звездата на Грузия. В момента има информационен вакуум за случващото се там. По време на Студената война това беше едно от предпочитаните места за почивка на руснаците. В Батуми се изгражда грузинският вариант на Лас Вегас – вече работят 12 казина, ще има още 36. И през лятото там не може да се намери място, легловата база е запълнена 100%. В Москва засега не знаят нищо за този проект, но грузински компании подготвят стратегия за навлизане на руския и на украинския пазар. Предимството на Грузия е, че няма визи за руснаците и цените са достъпни като през 90-те години – за 1000 долара на кв. метър може да се купи апартамент съвсем близо до морето. Освен това Грузия подписа споразумение за асоциирано членство в Европейския съюз, всеки там знае руски език и той продължава и до днес да се изучава в училищата.
– Знаете ли, че и край София се строи голям комплекс, който ще бъде аналог на Лас Вегас?
– Това е добре. Не са много местата по света, където може да се играе. А развлекателната индустрия носи и много приходи в хазната.
– Наблюдавате ли промяна в предпочитанията на руснаците при покупка на имот в България? Доскоро те купуваха главно ваканционни апартаменти в курортите, но като че ли сега се насочват към големите градове като Варна и Бургас.
– Така е. Стратегията им е да купуват там, където може да се отседне не само през лятото, но и през цялата година. Дори в Созопол например няма какво да се прави през студените месеци. Съвсем различно е в София и Бургас.
– През 2010 г. отбелязахте, че поддръжката и управлението на недвижимата собственост е голям проблем у нас. Виждате ли промяна сега?
– Нека кажа така – все още имате голям потенциал за развитие. Но този проблем го има и в Русия, макар и не в същите размери.
– Каква е прогнозата ви за покупките на руснаци в България през следващите пет години? Какъв ще бъде пазарът?
– Труден. Всичко зависи от това какво ще се случи в икономиката. А икономиката е свързана с политиката. Ако днешната ситуация, напрежението с Украйна продължи с години и санкциите на Запада се запазят, това ще се отрази на бизнес отношенията между двете страни и покупките в България ще се задържат на ниско ниво. Ако бързо се намери компромис и се разреши конфликтът с Украйна, ситуацията ще се оправи за 3-4 години. За съжаление не съм оптимист.
– Преди дни на София филм фест показаха руския кандидат за „Оскар“ тази година – филма „Левиатан“, разкриващ огромна корупция и драстично потъпкване на личността в малък руски град. Толкова ли е зле положението в действителност?
– Мненията за филма са полярни, защото Русия е представена в изключително лоша светлина. Мнението ми е, че това беше 100% вярно, но през средата на 90-те години. Сега режисьорът показва, че ситуацията не се е променила. И хората в големите градове веднага реагираха: „Не е вярно. Това беше преди 15 години.“ Но истината е, че те не знаят какво се случва в малките градове на Русия. Това е проблемът.
– Същото е и при нас. Във всяко отношение тук се говори за две Българии – от едната страна е София плюс още няколко големи града, от другата страна са всички останали.
– За това говоря. Но все пак мисля, че филмът е много добър, критичен и засяга редица проблеми в руското общество. За радост в големите градове ситуацията е доста по-добра от показаната в „Левиатан“. Филмът сякаш ни припомни, че имаме да се борим с много проблеми, а не само да мислим за Украйна. Да, нужно е да помагаме на нашите хора в чужбина, но това трябва да става, като спазваме международ- ните правила. Представете си какъв хаос би настанал, ако и Монголия предяви претенции към по-голямата част от Азия и Европа – териториите, които някога е владяла.